Stará data, nová rizika. PENBy nezachytí, co se v budově skutečně děje

Interní průzkum Savills, zaměřený na desítky budov z portfolia pražských kanceláří, odhalil, že v průměru pouhých 14 % budov se může pochlubit průkazem energetické náročnosti (PENB) třídy A nebo B. Převážná většina budov má hodnocení C a horší, nebo nejsou data o PENB dostupná. Nedostupnost dat může být náhodná, každopádně novější, kvalitněji vybavené budovy mnohem častěji své energetické údaje sdílejí a mají je v pořádku. Naopak tam, kde informace chybí, se často jedná o starší objekty s vyšší pravděpodobností nižší energetické třídy. Tato situace jasně ukazuje, že značná část pražských kancelářských budov čelí potřebě modernizace. Bez ní nebudou schopny splnit budoucí legislativní standardy a jejich hodnota tak může být v delším horizontu ohrožena.

„Situaci komplikuje, že průkazy energetické náročnosti budov (PENB) mají často omezenou vypovídací schopnost. U starších budov jsou štítky buď nadhodnocené – kvůli zastaralé metodice – nebo naopak podhodnocené, pokud od doby zpracování průkazu došlo ke zlepšením, která nejsou v průkazu zohledněna,“ říká Jan Jurčíček, Head of Building & Project Consultancy v Savills. Jedním z hlavních problémů je, že PENB vychází z modelových provozních parametrů, které v praxi často neplatí – např. interiérové teploty 20–22 °C nebo standardní provozní doby budovy. Ve skutečnosti jsou energetické nároky běžně vyšší. „Naše data z technických due diligence a provozních auditů ukazují, že skutečná spotřeba energií u kancelářských budov může být větší o vyšší desítky procent, než uvádí PENB,“ dodává Jurčíček.

PENB: nástroj pro banky, ale ne rozhodující kritérium
„Průkazy energetické náročnosti jsou často mylně považovány za garanci udržitelnosti nebo nízké uhlíkové stopy. Ve skutečnosti ale hodnotí pouze energetickou náročnost budovy dle legislativních požadavků, a ne vždy reflektují celkovou uhlíkovou stopu ani provozní efektivitu. Navíc jsou na trhu k dispozici PENB zpracované podle různých verzí vyhlášek, které mezi sebou nejsou vzájemně porovnatelné, protože neexistuje oficiální převodník,“ říká Barbora Jansová, ESG Consultant & Project Manager. Administrativně jsou však PENB stále důležité – zejména pro banky při posuzování realitních projektů. „Pro financující instituce je PENB sice důležitým a měřitelným podkladem v rámci ESG strategie, ale rozhodně ne jediným faktorem,“ dodává Barbora Jansová.

Proměnlivá metodika, výjimky a přicházející změny
Důležitým aspektem je, že metodika výpočtu PENB se průběžně vyvíjí. „Běžně se stává, že budova projde rekonstrukcí, ale kvůli nové vyhlášce zůstane ve stejné energetické třídě jako předtím,“ dodává Barbora Jansová. U historických objektů je situace ještě složitější – v řadě případů se na ně povinnost mít PENB nevztahuje, a navíc se často ani nepovolí energeticky smysluplná rekonstrukce.

„Nová směrnice EPBD přináší jasné mantinely – například renovaci nejhorších budov do roku 2030 nebo požadavek na téměř nulové emise u novostaveb od roku 2028. To je zásadní posun od doporučení k reálným sankcím,“ vysvětluje Marek Koyš, Lead Sustainability Consultant v Savills. „Vlastníkům se proto vyplatí přemýšlet strategicky – doplnit PENB o výpočet uhlíkové stopy, CRREM analýzu, nebo EU Taxonomii, které pomáhají řídit environmentální rizika a plánovat investice v delším horizontu.“

Zmíněná Evropská směrnice EPBD IV, která musí být do české legislativy transponována do konce května 2026, přináší skutečně zásadní proměnu dosavadního přístupu. Z dobrovolných doporučení se stávají závazná a termínované povinnosti: zavádí se minimální standardy energetické náročnosti (MEPS), které vyžadují renovaci 16 % nejméně energeticky efektivních budov do roku 2030 a dalších 10 % (celkem 26 %) do roku 2033. Budovy nově postavené od roku 2028 budou muset být potom víceméně bezemisní. Aktualizovaný PENB bude navíc doplněn o tzv. Renovační pas budovy (BRP), který definuje plán postupných zlepšení směřujících k dosažení cíle bezemisního fondu budov do roku 2050.

Vlastníci a provozovatelé budov se tedy nemohou spoléhat pouze na zastaralé energetické štítky. S blížícím se termínem implementace směrnice EPBD IV budou naléhavě potřebovat strategický plán pro renovace, aby zabránili devalvaci svých aktiv. Savills je připraven s touto transformací pomoci a provést je celým procesem, či doplnit expertýzu tam kde je potřeba.